Winter Is Coming.

　　在疫情的持久籠罩下，租房這股冷風比往年吹得更凜冽。

　　國內蛋殼公寓資金鏈危機引起社會輿論嘩然。12月3日，廣州的蛋殼租戶鐘春源因為房東強制驅趕，加上自身失業的困境，崩潰之中從18樓一躍而下選擇了輕生。

　　同一時間段，美國芝加哥，年近半百身患新冠病情的租戶Mormon，身體狀況差到需要待在醫院吸氧。她不僅丟掉了健康，工作也沒有了。除去治療費用和日常生活開銷，終于窮困到在11月交不起房租，被房東趕出了房子。

　　在中國，長租公寓引發的租房糾紛日益發酵;在美國，或許正面臨著有史以來最嚴重的租房危機。

　　但在資本市場，Airbnb的短租服務卻得到了股市的熱捧，12月10日上市當天，股價開盤一度飆升到146美金/股，市值超過了千億美金，相較上市之前的180億市值翻了5倍，這和之前市場的預期反差不是一點的大。

　　居家庇疫讓窮人更窮

　　但另一方面，沒有房產的普通人有的失業停薪艱難度日，有的流離失所舉步維艱。我們能強烈感知到的是，社會分化日益嚴重。

　　Twitter上一條熱門話題寫道：“我被驅逐了，我無家可歸。”寫這則推文的是名國會議員，而她所說的“驅逐”，正成為美國媒體及社交平臺上的熱詞。

　　雖然早在9月份，美國疾病預防控制中心(CDC)就發布了“全國驅逐禁令(national eviction moratorium)”，其中明確，符合禁令條件的房屋租客可以在沒交房租的條件下，可以一直住到該禁令過期(禁令時效到12月31日)，意在緩解房客的經濟壓力和心理負擔，避免人群大量流動和聚集，控制疫情的傳播擴散。

　　禁令并非免除租金(那樣房東也不同意)，其中說明租客仍有支付租金的義務，且在禁令到期后或其他原因(除未欠房租之外的原因)仍可能被驅逐。

　　在馬賽諸塞州，部分年輕人不顧疫情期間的隔離法令，在州長查理·貝克家門前集會游行，豎起牌子為違法驅逐出門的人討公道，希望執法部門能嚴格執行、尊重驅逐禁令。

　　2020年不到一個月時間了，隨之而來的是美國的4300萬租戶將不再受到保護，如果房租禁令未得到更新或替換的話。

　　美國的“全國低收入住房聯盟”的資料更是揭示了一個近似無情現狀：到2021年，將有670萬個家庭的1900萬美國人會因交不起房租被趕出房子。

　　房子是租的，生活不是。蛋殼公寓這句宣傳語曾經充滿了人情味，美國獨立宣言里也倡導“人皆生而平等”，終究都是美好愿景。

　　對于沒有房產的寒門低收入人群來說，無論是不負責任的中介，還是外部肆虐的瘟疫，都讓這個冬天更加寒冷。

　　疫情引發的“多米諾骨牌效應”

　　全球戰疫，付出的代價非常慘重，租房問題只是冰山一角。

　　美國聯邦住房金融局(FHFA)預估，在疫情期間，“兩房”為保護租房者和借款人損失了60億美元。

　　其中由于貸款延期、貸款違約等，損失為40億美元，止贖延期損失為10億美元，服務商補償和其他延期費用為10億美元。

　　(“兩房”：房利美和房地美，由美國國會立法設立的政府支助機構，目的在于為住房抵押貸款市場提供穩定而連續的支持，提高住房抵押貸款的可獲得性。)

　　據CNN報道，為了彌補虧損，12月1日起，“兩房”將對再融資抵押貸款收取一項名為“不利市場費用”(adverse market fee)的新增款項，要求他們一次性支付貸款總額的0.5%作為額外費用。預計放款人將把這筆費用轉嫁出去，房主可能會承擔到這筆費用。

　　租房各關聯方都未能幸免于難。不單是租房者將面臨被驅逐風險，貸款購房者也面臨著未來房產被清債拍賣的風險。危機期間，第三方大部分銀行都提供了貸款緩還期。但與租金類似，緩還不代表不還，緩還期到了之后，貸款者得連本帶利地還。對于很多貸款者來說，并不是不愿意還貸，而是無力償還。

　　同時，更多的人選擇把更多的資金用于付租金、還房貸，社會流動資金減少、消費勢必乏力，社會經濟難以復蘇，最終陷入惡性循環。

　　根據墨菲定律，如果事情有變壞的可能，不管這種可能性有多小，它總會發生。

　　國內的長租企業頻頻爆雷也是疫情引發的連鎖反應。

　　因為疫情，迅速放大了這個行業的短板和弊病，大到蛋殼這種受資本追捧的明星上市公司，小到各路不知名的新型初創公司，一旦抗風險能力不濟，在流動資金、運營管理上出現多重壓力，自身行業又站上輿論的風口浪尖被多數人質疑，很容易出現“半路夭折”的情況。

　　國內長租公寓作為房地產行業的創新模式之一，由于門檻低，大量房地產、互聯網企業和創業者進入這個領域，行業從興起到壯大只用了短短幾年。

　　相較于美國成熟的住房租賃市場以及運營至今超過半個世紀的成功的企業而言，發展過于激進。

　　蛋殼作為2020年登陸紐交所的第一支中概股，也有其高光時刻。彼時，他市值高達27億美元，用5年時間擁有了42萬套房源，累計有近百萬租戶。

　　作為長租公寓行業里的明星公司，賬面現金幾乎只能支撐一年，加上疫情導致的租金和出租率下降，在靠燒錢續命的階段，VC們的錢燒完了只能去燒數以萬計的租戶預付租金，撐到美國感恩節東窗事發也不足為奇了。

　　疫情下的長租租房市場現狀

　　Airbnb在疫情最糟糕的月份里一度打算放棄上市計劃，他們不得已在資本市場籌集了10億美金，并獲得了另外10億美金的借貸，以扛過今年最為艱難的時刻。

　　疫情不結束，Airbnb即便是上市了，也還是在困境的泥濘中殘喘。不過隨著新冠疫苗面市的提上日程，這類房屋出租公司的發展依舊是華爾街分析師看好的行業。

　　而且一直以來，房屋出租行業，無論是長租公寓，還是短租業務的新型創業公司，他們在相對成熟的房地產市場里都有其直接明了的商業邏輯，這類公司也少有資金鏈斷裂爆雷的消息。

　　為何美國房屋出租運營模式被資本市場看好?

　　究其原因，不外乎：

　　房地產市場環境下租房市場多元化，租戶選擇很多;

　　運營商始終以靠房租收益為主，自持物業重資產運作，形成穩健的長期投資回報。

　　在美國，出租的房子有單獨住宅single family、聯排別墅townhouse、多單元住宅multi-family等。Multi-family即是國內的那種“集中式長租公寓”，集興建、改造、收購或租賃整幢樓為一體的集中式房屋，將其作為公寓出租的模式。

　　長租公寓模式發展了近半個世紀，各個階段上都相對成熟，商業邏輯簡潔清晰。

　　投資階段，有投資商、開發商、運營商、房地產信托基金、地產產業基金還有社保基金等依次進場參與投資;經營階段，主要是整體持有，統一經營;管理階段，各類服務機構在公寓運營管理方面有一個完整的生態體系。

　　出租公寓的所有者絕大部分是各類房地產公司，投資、建設和運營一體化操作。

　　美國的長租業務和金融業務密不可分，房地產信托基金(REITs)模式就是美國金融市場里的一股清流，慣常是以租金收入和房屋交易獲利，平均回報率在4%左右，與美國住房的平均租售比基本持平。

　　國內長租公寓的運營模式

　　目前國內市場上真正支撐長租公寓的經營模式是租金貸加資金池的模式。長租房企業以租金貸一次收足若干月的房租形成資金池，再把租金貸證券化加杠桿，這就成了中國長租房企業的續命湯。

　　比如蛋殼的運營模式，它用高價把房東的房源收來，再用低價租給租客，他們本質上的目的并不是為了賺取短期利潤，而是想要盡可能地壟斷市場。

　　為把杠桿做高，積累資金池，蛋殼把租約打包，變成一個證券產品，利用時間差把資金聚集到自己名下，把風險轉嫁給了銀行、租戶和房東。

　　不知不覺間，長租公寓的商業模式悄悄變了味道，從過去只是靠租賃房子賺錢，變成了嚴重依賴金融杠桿擴充資金池來擴張，越來越像一個變種的龐氏游戲了。

　　2019年底，國家6部委出臺了政策，要求租金貸收入占比不能超過租賃企業收入的3成，某種意義上也相當于戳穿了那些想借長租公寓玩資金池加杠桿的一些人的把戲。

　　于是從今年年初開始陸續出現長租企業資金鏈斷裂破產，地方政府也開始警覺起來，紛紛加強了對租賃貸的監管。

　　受疫情影響，長租公寓入住率下滑，租金收入下降，長租行業里大大小小的公司資金鏈一下子緊張起來，最終爆雷，租客少了，租金少了，這才玩不下去了。

　　房地產信托基金REITs模式在中國的落地比較難

　　美國長租公寓里的企業運營管理模式、業務線建立、融資模式等經驗值得國內企業參考，但由于國內公寓發展土壤不同，國情、金融市場，物業市場、消費需求也不一樣，也沒法把美國企業各個方面經驗都照搬過來。

　　萬科曾經嘗試運作美國這種房地產信托基金模式，發現因為一二線城市的租售比和稅收政策等問題，根本行不通。萬科這種大體量公司尚且如此，蛋殼這種定位科技創新類的創業型公司更難做到了。

　　于是長租房企業只能把業務起點定位在“二房東”的輕資產運作。這種模式下，“房租收益”變成了一手房租和二手房租之間的溢價了。

　　2017年開始，國內政策開始鼓勵REITs的自持底層資產，但相比于美國國內的這個超低的租售比，目前看很難有發展的空間。

　　疫情下的美國長租公寓市場現狀

　　到年末美國大選塵埃落定，美國在疫情下仍是一片狼藉。

　　受新冠疫情對美國經濟的不利影響，失業潮降低了租房需求，尤其是在價格偏高的沿海市場表現不佳，舊金山成了受影響最大的城市。相比疫情之前的市場表現，不僅入住率大幅下降，租金也持續下滑。

　　但是隨著經濟逐漸趨穩，在就業狀況允許的情況下，遠程辦公成為一種新的趨勢，租戶更愿意搬出昂貴的城市核心區，選擇離城市不遠但性價比更高的地區租住。位于城市周邊、價格更低、性價比更高的城郊市場仍保持優異的表現。

　　疫情鼓勵人們盡量待在家中，原先熱鬧大城市的夜生活已基本停止，各類公司雇主對在家辦公的政策變得寬松，因此對于部分租戶來說，為了住在大城市長租公寓而每月額外支付幾百美元性價比很低。

　　總體來說，住房出租率陡然下降、部分租客要求減免租金或退租、防疫成本增加等多重因素疊加，導致了長租公寓企業經營收入大幅減少，現金流大多十分緊張。

　　美國相對成熟的投資市場上支持從金融市場以租約抵押來融資，在金融機構和執法部門的支持下也可以申請流動資金，以緩解企業流動資金壓力。

　　疫情當下，租房群體面臨大部分無以為家的境地，另一方面來看，放眼全球，長租公寓也有著巨大市場潛力，租賃市場仍是一片藍海，價值不言而喻。政策會一直在往好的方向修正，經濟發展會日趨穩定，可能在未來，租房市場能實現更進一步的飛躍。

　　回歸到商業本質，有所取舍，學會聚焦，需要管理者有長遠的眼光和大智慧。不僅僅是租賃市場，任何一個行業，如果始終會繞著簡單清晰的商業邏輯來運作，回歸業務本質、聚焦客戶市場、深耕運營管理、不盲目擴張，時間一定會給予豐厚回報的。

　　國內市場過去十年，長租公寓在叫好聲中開始，在爭論聲中發展，在懷疑聲中躊躇不前。

　　爆雷不會否決一個行業，這也是市場整頓、優勝劣汰過程的一部分。長遠來看，國內長租公寓市場要獲得進一步發展，需要整個行業合理開展租賃模式、建立完善的運營模式，同時有待更多消費者改變自己的居住習慣、置業觀。

　　整個社會依舊在倡導主流的“大眾創新，萬眾創業”。創新創業固然重要，一旦過于激進、過度冒險，承擔最大損失的不是創業者和風險投資方們，而是普通大眾，是整個社會。如果一個行業不維護基層受眾的利益，與整個社會形成對立面，那又有什么前景可言。

　　尊重每一個普通人，也許才是長租公寓的開始。