9月29日，港股又迎來一家物業管理類型的上市公司，而這家物管公司正是脫胎于國內頭部房地產企業萬科集團的萬物云。不過，公司上市即出現破發。

　　而這背后，萬物云的毛利率指標也不容樂觀。2019年至2021年期間，萬物云的毛利率指標一直沒能突破19%，而與上市物企去年29.1%的毛利率均值相比，萬物云也存在不小的差距。

　　與此同時，由萬科物業改名而來的萬物云，其科技成色仍有待進一步檢驗。2019年至2021年，萬物云研發開支費用占總營收的比重始終沒有超過2%。此外，萬物云去年與科技相關業務的營收占總營收的比重也相對較低。

　　年內港股最大IPO上市首日破發

　　9月29日，萬物云正式在港交所掛牌上市。值得一提的是，此次萬物云上市是截至目前港股年內最大的新發IPO，萬物云也成為了今年第6個成功敲響港交所上市鐘聲的物業企業。

　　在此之前，萬物云曾獲得過數輪融資。天眼查顯示，2016年年初，萬物云獲得來自本家萬科集團的戰略投資。一年之后，萬科又在2016年的年報中披露了萬物云新一輪的融資信息。彼時，博裕資本及58集團成為了萬物云新一輪的戰略投資者。此后，萬物云便在長達5年的時間里再未披露過融資相關的消息。

　　去年11月，萬科對外官宣了分拆萬物云赴港上市的消息，自此萬物云開啟了緊鑼密鼓的上市進程。時間轉而來到今年4月，萬物云向港交所正式遞交招股書，由中信證券、花旗、高盛擔任其聯席保薦人。3個多月后，萬物云的上市申請獲得證監會的核準。9月1日，萬科分拆萬物云境外上市通過港交所聆訊。

　　眼下，萬物云沖擊上市的旅程終于塵埃落定。據了解，萬物云此次IPO吸引到了包括淡馬錫、瑞銀資管、中國城通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資等在內的基石投資人。前述基石投資者的投資總額達到21.63億港元，占到此次募資總額的37.56%。

　　雖然萬物云正式邁入資本市場的步伐相對較晚，但根據弗若斯特沙利文的資料顯示，若按基礎物業管理服務的收入計算，萬物云于2021年在中國物業管理服務市場中已位列第一，享有4.28%的市場份額。

　　不過，叩響港交所大門的萬物云，并未在上市首日迎來開門紅，開盤即跌破發行價。截至當天收盤，萬物云報收46港元/股，下跌6.79%，最新市值為536.88億港元。

　　事實上，在外界不少人看來，萬物云選擇此時上市并非是最好的時機。受房地產行業及疫情的雙重影響，物業管理行業的整體增速有所放緩，利潤承壓;另一方面，隨著市場回歸理性，物管企業蜂擁上市的熱潮逐漸退去，當下物業股的整體表現較為低迷，年內多家上市的物企股價破發。此前萬物云的估值曾一度突破千億大關，但當前的環境之下，萬物云的估值已大不如前。

　　不過，對于萬物云在資本市場上的表現，萬科集團董事會主席郁亮則顯得比較淡定。此前萬科8月舉辦的中期業績會上，郁亮就曾表示，萬物云從萬科分拆獨立上市并不是賣豬仔，不是等它有個好價錢就把它賣掉，而是希望借上市幫萬物云獲得更廣闊的發展空間。

　　此次上市的IPO儀式上，郁亮又表態稱，萬科并不在意萬物云上市時估值的高低，而是更在意其未來的長期表現。此番萬物云上市，獲得了眾多投資者的支持，其中包括一些長線價值的投資人。他相信，站在新起點上的萬物云，將會獲得更大的發展空間，時間會證明萬物云的價值。

　　投資者互動平臺上，有投資者問到，萬物云的上市能為萬科帶來什么收益。對此，萬科董秘答復稱，公司希望萬物云通過上市獲得更多發展空間，通過資本市場助力業務更好的發展，成為開發、經營、服務并重的重要一環。

　　毛利率低于上市物企均值

　　伴隨著正式邁入港股的步伐，萬物云近年來的經營情況也逐漸清晰。根據港交所披露的萬物云聆訊后資料集顯示，2019年至2021年，萬物云分別錄得139.27億元、181.45億元、237.05億元的收入，年復合增長率為30.46%。

　　值得一提的是，雖然萬物云從萬科分拆獨立上市，但萬科集團目前仍舊是萬物云的最大單一客戶。2019年到2021年，萬物云來自萬科集團的銷售收入分別為17.7億元、27.99億元及38.21億元，占總營收的比重分別為12.7%、15.4%和16.1%，呈現出逐年遞增的趨勢。

　　同期，萬物云的期內利潤分別為10.40億元、15.19億元、17.14億元，其中萬物云去年期內利潤的增速為12.87%，相較上一年同期46%的增速明顯有所放緩。

　　與此同時，萬物云的毛利率指標從2019年的17.7%上漲至2020年的18.5%，又在2021年跌至17%，不及2019年的毛利率水平。今年第一季度，萬物云的毛利率指標再度下降至14.5%，與上年同期相比下降0.2個百分點。

　　據中指研究院發布的《2022中國物業服務上市公司TOP10研究成果》數據顯示，去年物業服務上市公司的毛利率均值為29.1%。相比之下，萬物云的毛利率較低，其毛利率水平約為均值的2/3。

　　就第一季度毛利率指標的下降，萬物云在聆訊后資料集中解釋稱，主要是因為春節前后對居住相關資產服務、物業及設施管理服務及開發商增值服務等若干服務條線的需求較低，導致產生的收入減少，但成本結構相對固定。

　　早在今年3月萬科舉行的業績會上，萬物云CEO朱保全就曾提到有關萬物云毛利率的話題。彼時，朱保全表示，從已上市的物業公司情況來看，就毛利率而言，大概可以分為兩個陣營，一類是在15%左右，一類是在30%左右。萬物云的毛利率在15%左右，從分析師的報告來看，15%左右是一個合理區間。

　　朱保全還指出，物業服務屬于民生行業，因而構筑信任關系遠比毛利率指標重要。另外，在商業領域所有的合同締約都是以客戶能接受的毛利基礎之上實現的。

　　“云”科技屬性仍有待檢驗

　　萬物云的發展最早可以追溯至1990年，彼時萬物云還未從萬科體系中拆分出來，只是隸屬于萬科集團旗下的一個物業服務板塊。以此計算，萬科在物業領域已有32年的發展歷史，而萬科當初之所以要推出物業管理業務，一定程度上是因為受到SONY售后服務的啟示。在此契機之下，深圳天景花園成為了萬科物業接管的首個服務項目。

　　兩年過后，萬科物業開始了公司化的運作。到了2009年，萬科特意成立了物業事業部。時隔六年之后，萬科物業開啟全面市場化的道路，并于2016年6月成功摘得“中國物業服務百強企業”第一名的桂冠。經過多年的發展，萬科物業的營收在2018年成功突破百億，一舉成為行業內首個實現該成就的物業企業。

　　2020年10月末，萬科物業正式更名為萬物云，萬物云的宗旨是致力于提供空間科技服務。萬物云名稱中的“云”字，也預示著萬科物業在傳統物業領域之外被賦予了更多的科技屬性。

　　在談到公司的品牌從萬科物業升級為萬物云時，朱保全拿Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉變作為類比，他認為未來萬物云的競爭對手已不再是傳統的物業企業，而是科技公司的下沉。

　　官網顯示，萬物云下設有物業服務、居住消費服務、智慧空間服務、企業服務、供應鏈服務五大板塊。其中，物業服務業務可以提供住宅物業、商寫物業、城市與街道物業相關的服務;居住消費服務業務包含二手房租售及新房置業、房屋裝修與美居煥新兩個業務;智慧空間服務方面則涵蓋智慧社區、智慧城市、智慧工地三個部分。

　　傍上了“云”的概念，萬物云的科技屬性成色到底如何?截至今年第一季度末，萬物云負責研發及技術實施的內部團隊的規模為464人。

　　2019年至2021年，萬物云用于研發的開支費用分別為2.04億元、2.5億元、3.74億元，這部分開支主要用于支付給研發人員的工資、外包研發服務開支及設備折舊和攤銷。但與總營收相比，萬物云研發費用占總營收的比重始終沒有超過2%。2019年至2021年，研發費用占萬物云總營收的比重分別為1.46%、1.38%、1.58%。

　　再以2021年的經營情況為例，萬物云在這一年共計斬獲下高達237.05億元的營收。具體來看，來自社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務及AIoT及BPaaS解決方案服務的收入分別為131.61億元、86.93億元、18.5億元，分別貢獻了總營收的55.5%、36.7%、7.8%。萬物云與科技屬性關聯的業務占總營收的比重，仍有較大的提升空間。

　　據了解，此次萬物云上市募集的56億港元，一部分將投入到與云相關的科技業務，其中約25%將用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發，約20%將用于孵化萬物云生態系統。

　　此番從萬科分拆獨立上市，為萬物云開啟了一個全新的篇章。然而，萬物云上市之后，仍需面對當前二級市場上的嚴峻考驗。未來是否會如郁亮所說的那樣，“時間會證明萬物云的價值”?雷達財經將持續關注。

　　雷達財經出品 文|孟帥 編|深海